Huszonöt-harminc év múlva az összedőlés határára kerülhet az a Király utcában felhúzott épület, ami nemcsak azzal hívta fel magára a figyelmet, hogy a város egyik legfrekventáltabb részén, a Gozsdu udvarral szinte szemközt épült, hanem azzal is, hogy a környék legnagyobb ilyen vállalkozása. A spanyol beruházó megszerezte a Király utcától a párhuzamos Paulay Ede utcáig nyúló hatalmas telket, és több háztömbből álló megakomplexumot, állítása szerint luxuslakásokat épített rá.

Közvetlenül az átadás után, egy tavaszi napon behatoltunk a Király passage-nak nevezett, 270 lakásos mini-Monte Carlóba, ahol néhány órás bolyongás után csalódottan adtuk fel a luxus nyomainak kutatását. A nyolcezer négyzetméteres beruházás olcsó csempéi, gipszkarton álmennyezete, fehérre vakolt falai és ötlettelen építészeti megoldásai inkább egy aluljáróra emlékeztettek [1].

Örök optimisták lévén azzal távoztunk, hogy az igénytelen lakótelep-look nyilvánvalóan világtrend, csak még nem gyűrűzött be Kelet-Európába. Olyan ez, mint a koptatott farmer, hogy a nyolcvanas években még hülyének nézték nálunk, aki direkt hajléktalannak öltözik, aztán mekkora divat lett belőle.

Ingatlanspekuláció?

De hát szó sincs új trendről, a történelmi épületek közé felhúzott lakótelep nemcsak igénytelenül néz ki, de megoldásaiban is az. Olyannyira, hogy az épület átvizsgálására felkért szakértő a Király passage rendkívül gyors leromlásához, sőt életveszélyes balesetekhez is vezető építési hiányosságokat tárt fel. A luxusáron lakást vásárlók most perlik a spanyol céget, a Fadesát.

Megdöbbentő részletek

Az anyacég azonban nem sokkal a Király passage átadása után csődöt jelentett, a magyar leányvállalat hallgatásba burkolózik, és jelenleg éppen leépíti budapesti irodáját. Közben a lakásokon rejtélyes banki hitelterhek tűntek fel.

Életveszélyes

A Fadesa évekkel ezelőtt kezdte el az építkezést, így az érdeklődők számára nyilvánvaló lehetett volna, hogy milyen színvonalú ház készül a hatalmas telken. Az illetékes hatodik kerületi önkormányzat azonban nem törődött a beruházással, a vásárlók pedig egy ügyesen megfogalmazott szerződésnek köszönhetően nem vehették szemügyre az ingatlanjukat, és csak az átadásnál szembesülhettek a végeredménnyel.

Az exkluzív, hat-hétszázezer forintos négyzetméteráron vásárolt lakások megdöbbentették a lakókat, szerintük lakótelepi minőséget sóztak rájuk. Nem lévén szakemberek, felkértek egy építészstúdiót, a japán projekteket is bonyolító Pálffy-irodát, hogy véleményezze az épületet.

A szakvélemény a megrendelők megrökönyödésére nem csak arra mutatott rá, hogy lakásaik negyedosztályú anyagokból, hibás csempékkel, műanyag (igaz, famintázatú) nyílászárókkal, selejtparkettával készültek. Hanem arra is, hogy a beruházó az épület szerkezetén is spórolt, ami életveszélyes megoldásokat eredményezett.

A legsúlyosabb problémát az okozza, hogy rosszul szigetelték az épület alapjait, a hatalmas komplexumot tartó elemek hamar elöregednek. „A -2. garázsszinten az alapozás fölött fölázások tapasztalhatók, amelyek a vízszigetelés súlyos hibáját sejtetik” – írja a szakvélemény. Az alig néhány hónapos épület alsó szintjeiben máris megjelenő, több méter hosszú repedéseknél is alapozási problémákra hívják fel a figyelmet: „A falnyílások sarkaiból kiinduló repedések jelzik, hogy az épület természetes mozgása még nem állt meg, ami további aggodalmat kelt az alapozás minőségét, megfelelőségét illetően.”

Pálffy György építész elmondta, hogy ezek a hiányosságok csak aránytalanul nagy költséggel javíthatók, és nem valószínű, hogy ezeket a költségeket bárki vállalná. Ami azt jelenti, hogy az épület élettartama negyven százalékkal csökkenhet. Mivel egy ilyen épületet nagyjából hatvan évre terveznek, a kritikus problémák már húsz-huszonöt év múlva jelentkezhetnek. Ez persze nem azt jelenti, hogy a Király passage 2030 körül hirtelen összeomlik, de azt feltétlenül, hogy a lakhatóság fenntartásához akkor igen költséges és az épület minden elemét érintő felújító munkákra lesz szükség. Vagy bontásra.

A lakók azonban addig sincsenek biztonságban. Nem oldották meg például, hogy az üveg bevilágító tetőket védjék a hőtágulás káros hatásaitól, a szerkezet nem követi az épület természetes mozgását. A feszülő üvegtáblák miatt a bevilágítók most (tehát néhány hónappal az átadás után) még csak beáznak. A folyamat azonban az üvegtáblák kihullásához vezethet.

A rossz szigetelés miatt az épület máshol is ázik, már le is szakad az amúgy is rossz minőségű álmennyezet. Az épület egy részét ezért lezárták.

A munkálatokat a beruházó teljesen esetlegesen végezte el a lakásokban is, mutat rá a szakvélemény: „Szigeteletlen vezetékek lógnak ki a falakból, mennyezetből. [Van olyan] beépített világítás, ami nincsen bekötve. Beépített világítás kapcsoló nélkül (!).”

Pálffy György szerint a lakások négyzetméterére legfeljebb 150 ezer forintot költöttek, így a Fadesa nem kis haszonkulccsal dolgozott.

Se ajtó, se ablak?

Elgondolkoztató azonban, hogy valóban a házépítésből akart-e extraprofitot termelni a cég, vagy egyéb pénzügyi tranzakciók állnak a háttérben. A Fadesát ugyanis mintha nem érdekelné, hogy az épületét sikerül-e teljesen kiadnia, vagy sem. A Király passage alsó két emeletére üzleteket, kávézókat, éttermeket terveztek. A rendelkezésre álló területet nézve tulajdonképpen egy közepes méretű pláza jöhetett volna létre itt. Már ha nem felejtik el megtervezni az üzletek feltöltési útvonalait.

Informátorainktól úgy tudjuk, hogy az üzletek egy része iránt komolyan érdeklődött a Tesco, később a CBA is, de mivel csak szatyrokban hordhatták volna be az árut, elálltak a bérléstől. Az üzlethelyiségek jó része most is üresen áll.

Mindez azonban a jelek szerint nem zavarja a beruházót, amely egyúttal a generálkivitelező is volt, tehát saját magától vette át és fogadta el az rossz minőségű épületet. A biznisz mintha nem a bérleti díjak és négyzetméterárak körül forogna.

Csődtömeg

Elgondolkodtató az is, amiről egy perelő lakástulajdonos számolt be: a már elkészült lakásokon néhány hónapja 61 millió eurós jelzálogteher jelent meg az Erste banknál. A tulajdonosok kérdéseire a cég a dolog jelentéktelenségének hangsúlyozásával válaszolt csak. A sorozatos megkeresések után a hitel aztán egyik napról a másikra eltűnt. Közben azonban tulajdonosváltások zajlottak az anyacégnél, majd a spanyol Fadesa nyáron csődvédelmet kért maga ellen.

A Pálffy-építésziroda felvétele

A cég magyarországi leányvállalata itthon megkezdte ingatlanjainak csendes eladását, a cégből távozó munkatársak helyére már nem vesznek fel újakat. Az ügy tisztázását szolgáló, előbb telefonon majd emailben feltett kérdéseinkre az alábbi semmitmondó választ kaptuk: „A Fadesa Hungaria a törvényi előírásoknak, valamint a vállalat minőségi szabványainak megfelelően járt el a projekt fejlesztése során. A Martinsa-Fadesa ma is és a jövőben is tartja magát az ügyfelekkel szemben vállalt minőségi standardokhoz.”

A helyzet arra enged következtetni, hogy a Király passage éppen azt a funkcióját nem fogja betölteni, ami fő érv volt a megépítése mellett. Hogy életet visz a belvárosba, emberek üldögélnek, sétálgatnak, vásárolnak majd itt. Az épület ehelyett minden bizonnyal az olcsó, külvárosokra jellemző tevékenységek beszivárgásához, a jelenleg még igényes környék szlömösödéséhez, színvonaleséshez vezet. Amit természetesen csak erősít az épület városképileg is aggályos külleme és minősége.

A csőd és hallgatás mögé rejtőző Fadesa mintha nem sietne az elégedetlen lakástulajdonosok segítségére. Egyetlen dolog biztos az ügyben: Budapest belvárosát hosszú évtizedekig mérgezi majd a megdöbbentő méretű szellemház.

---

Az építészeti szakvélemény összefoglalása

Az épület bejárásakor tapasztalt hiányosságok és hibák súlyosan veszélyeztetik az épület gazdaságos üzemeltetését, és használhatóságát. Általánosságban továbbá megállapítható, hogy a tervezett épület, a beépített anyagok, a kivitelezésre fordított anyagi és emberi erőforrások nem felelnek meg a magas igényszint elvárásainak.

[…] Végül vannak hibák, amelyek semmilyen körülmények között nem javíthatóak ésszerű módon (pl.: alapozás, vízszigetelés, dilatációs következetlenségek).

Becslésünk szerint az alapozási és szigetelési hiányosságok miatt folyamatosan ázik az épület -2. szintje, ami miatt az épület várható élettartama legalább 40%-kal rövidebbre várható, mintha hibátlanul valósították volna meg.