A környező városszövet léptékeihez képest hatalmas kiterjedésű épületről minden leolvasható, ami egyébként a kerület új épületeire általában jellemző. A szakmai szempontból már ezerszer megbukott helyi szabályzatok okozta beépítési anomáliák, a beruházói igénytelenségből és felelőtlenségből következő gyenge minőség és az építészi tehetetlenségből eredő esztétikai és funkcionális problémák mind-mind jelen vannak.

A tisztánlátás kedvéért nézzük először a keletkezés körülményeit és az alapadatokat. A Király utca 8-10. és a Paulay Ede utca 3. között elterülő három telket még 2004-ben vásárolta meg a Fadesa spanyol ingatlanfejlesztő cég. A helyi szabályozás több gyalogospasszázst, illetve átjárót ír elő, melyhez a beruházó láthatóan igyekezett is tartani magát. A területet csupa értékes épület övezi – a 19. század első felében épült elegáns klasszicista házak mellett itt vannak az Anker-ház hátsó tűzfalai is. A fejlesztés építészeti tervezésével az Attik’art Kft. építészeit, Donkó Zsoltot, Schrammel Zoltánt és Zobor Andrást bízták meg.

Az épületegyüttes kétszintes mélygarázs fölött magasodik, a földszinten és az első emeleten irodák, üzletek, éttermek, különféle szolgáltatóegységek kaptak helyet, a harmadik emelettől fölfelé csak lakásokat találunk. A legmagasabb pontján kilenc szintes komplexumban 271 lakást alakítottak ki (méretük 34 és 130 négyzetméter között változik). A Király utcát és a Paulay Ede utcát széles, két szint magas passzázs köti össze, mely négy belső udvaron halad keresztül. A magassági előírásoknak megfelelően a két utcai szárny a legalacsonyabb, igazodva a szomszédos házak méreteihez. A Király utcai blokk hat-, illetve hétszintes, de mert a felső két emelet lépcsőzetesen visszahúzódik, az utcaképben csak négy, illetve öt szint érvényesül teljes valójában. A Paulay Ede utcai épület kizárólag irodáknak ad helyet, s csupán négyszintes.

A telek két oldala mentén ötszintes szárnyak húzódnak, azonban az egyes udvarokat elválasztó keresztszárnyak jóval magasabbak – három, illetve négy emelettel tornyosulnak környezetük fölé. Olyan ez, mintha az épület önmaga kulisszája lenne: a „külvilág”, vagyis az utca felé szelíd, környezetébe belesimuló arcát mutatja, míg a telek belsejében szinte piramisszerűen felmagasodik. Éppen itt, az udvarokon állva válik egyértelművé, milyen kellemetlen térarányok alakulnak ki, ha a beruházó a szabályozás által megengedett maximális beépítési sűrűséget célozza meg: az építészek elkeseredetten próbáltak operálni a tömegek lépcsőzetes tagolásával, a homlokzati síkok eltolásával, visszahúzásával (mindebben persze a magassági előírások is „motiválták” őket). Az összkép mégis túlzsúfolt, a terek helyenként kifejezetten aknaszerűek. Az udvarok tágasságát azzal növelték, hogy az első emeletre vezető lépcsőket is ide telepítették, de az igénytelen anyaghasználat, a jellegtelen formák, a rosszul megválasztott színek, a nyomott léptékek révén a hangulat inkább a budapesti aluljárókéra emlékeztet, semmint a kellemes városi közterekére.

A lakóemeletek belső homlokzatai sem javítanak a helyzeten – a gépiesen felszerkesztett és igen sűrűre sikeredett raszterbe bepréselt ablakok és erkélyek „elegáns lakóház” helyett falansztert idéznek. Itt aztán tényleg semmi más nem volt lényeges, csak az, hogy a rendelkezésre álló térfogatban minél több lakás férjen el. Kész csoda, hogy ennek ellenére az építészek képesek voltak viszonylag áttekinthető alaprajzokat előállítani. A lakások és a komplexum közlekedő terei valószínűleg jól funkcionálnak majd, a térszerkezet világos, racionális – bár egyetlen olyan építészeti megoldást sem találni, amely a biztos, jól bevált sablonmegoldásokon túlmutatóan fantáziát, alkotóerőt tükrözne. Hozzá kell tenni, hogy ezt az adott beruházói elvárások közepette talán nem is lehet elvárni. Az azonban nagyon is tervezői hiányosság, hogy a Paulay Ede utcai szárny teljesen különálló épületrésznek hat, amelynek semmilyen – sem szerkezeti, sem formai, sem komponálásbeli – kapcsolata nincs az épületegyüttes többi részével. Nyilvánvalóan ennek a környező régi házak elhelyezkedése és a helyhiány az oka, mégis elképesztő, hogy ezt a helyzetet a tervezők még csak meg sem próbálták kezelni.

E „függeléképület” homlokzatát egyetlen nagy kapuzatként formálták meg: a derékszögű keret és a rézsűs káva a nagy üvegfalakkal akár bátor és érdekes gesztus is lehetne, de az adott környezetben inkább érzéketlen, túldimenzionált, durva formálásnak hat, amely egyáltalán nem sejteti, hogy itt elvileg egy kellemesnek szánt passzázs bejáratánál állunk. A kapuátjáró nagy részét elfoglaló parkolólehajtó üvegtetejét drabális fémszerkezet hordozza, amely az udvar terébe is benyúlik, hogy „szétrobbantson” maga körül mindent.

Nem sikerült maradéktalanul megoldani azt a feladatot sem, amit a Király utcai front építészeti szituációja jelentett. Az utca térfala ugyanis ezen a ponton megtörik, a Károly körút irányában kissé előrelép. Ennek áthidalására a tervezők ötlete az volt, hogy a homlokzatot három, lépcsőzetesen előrelépő szeletre vágják, melyeket mind anyagban, mind magasságukban megkülönböztetnek egymástól. Az elképzelés jó, hiszen így olyan ritmikus, de nem agresszívan tolakodó homlokzat megformálásra nyílik alkalom, amely ráadásul még a belső térszerkezet főbb egységeit is tükrözi. Maga a formaadás azonban igazi baklövés: a két téglaburkolatos szakasz közé beszorított középső rész függélyes osztású üveghomlokzata kvázi befordul önmaga alá és szinte elvész egy barlangszerű bejárat sötétségében. Az üveghomlokzatot az épületegyüttes leglátványosabb részének szánták, de hiába a kétféle színű, plasztikus falsávok, a mai divat szerint „tudatosan rendetlenül” elhelyezett erkélyek, a konzolos előreugró kubus „lebegése”, meg a bejárat fölé befüggesztett lámpák: az egész végül bumfordi részletek és bántó aránytalanságok tömegévé vált. Valamicskét segít, hogy a középső szakasz kissé kimozdul az utca tengelyével párhuzamos síkból, ezzel oldva az összkép kompozíciós gyengeségeit. A két oldalsó, téglaburkolatos homlokzat lépcsőzetesen kialakított felsőbb részei a szomszédos épületek tűzfalaiba ütköznek – ami kimondottan disszonáns és meglehetősen kellemetlen látványt nyújt.

Talán nem kell ennél mélyebbre hatolnunk a részletekben, hogy ráeszméljünk a probléma lényegére: Belső-Erzsébetváros ingatlanfejlesztési projektjeinek sikertelenségét egyik résztvevő sem háríthatja a másikra…