A kivétel, amivel nem értünk egyet az, hogy itt nem nagyon lesz változás. Ha ez a megállapítás a megőrzésre és a védelemre vonatkozik, az egy ilyen értékes városrész esetében természetesen jó, de ha a jelenlegi közlekedési terhekre és zöldterület hiányra vonatkozik, akkor elfogadhatatlan.
A tervezett szabályozás azonban véleményünk szerint a tervezők által a Prológusban és több helyen is megfogalmazott elvárásoknak sem feltétlenül felel meg. Nem felel meg a Világörökségi Területekre illetve Védőzónájukra vonatkozó UNESCO szakértő, Michel Polge figyelmeztetéseinek és ajánlásainak sem. Ezek az ajánlások bár konkrétan a Régi pesti zsidó negyedre vonatkoztak, de ugyanúgy érvényesek bármelyik további UNESCO által védett budapesti területre.
„A jelenlegi helyi városrendezési tervek túl engedékenyek: túl nagyok az engedélyezett épületmagasság és beépítési sűrűség értékei, amelyek ezáltal a városi életminőségre káros hatással vannak (levegő és fény)”
„ …javaslatom egyértelmű. Az új terv elkészítésekor az engedélyezett épületmagasságot és beépítési sűrűséget (szintterületi mutató) alaposan felül kell vizsgálni (általában csökkentendő), és természetesen nem szabad minden esetben arra törekedni, hogy a legmagasabb szomszédos épülethez igazodjanak.”
Beépítési paraméterek
Elsősorban a beépítési %, szintterületi mutató és a kötelező vagy elvárt zöldfelület mértékének paraméterei azok, amelyek számunkra riasztóak.
Amennyiben így maradnak, még az udvarméretek beépítési arányainak szabályozása sem lesz elegendő ahhoz, hogy ne sokkal nagyobb épületek épüljenek, vagy a jelenlegiek ne növekedjenek nagymértékben. Különösen akkor nem, ha mindazok az engedmények, amelyek a tervezetben az udvarbeépítések és parkolóhelyek szabályozását kiegészítik, megmaradnak.
A Terézvárost meghatározó zártsorúan beépült rész nagyon sűrű és zöld hiányos. A Nyugati pályaudvar mögötti területen kívül nincsenek túl nagy lehetőségek újabb nagyobb park kialakítására, az utcák szélessége miatt fasor ültetésére is csak ritkán. Bár védett városrészekben a bontásokkal még nem védett épületek esetében sem értünk egyet, de ha ilyen történik, akkor legalább ki kellene használni nagyobb kertek, sőt zsebparkok kialakítására. Ha igaz is az, hogy a zártsorú területek jelenlegi beépítésének nagy része 80% körüli, miért kell ezt a rossz, egészségtelen arányt folytatni, ha egészségesebb, élhetőbb város a cél?
Ugyanakkor vannak olyan részei is a Terézvárosnak, például a Király utca házainak nagy része is ilyen, ahol a beépítési % sokkal alacsonyabb, mégis a jövőben 80% lehetséges! Tehát nem csak magasak a paraméterek, de nem is differenciáltak.
Ugyanez vonatkozik a szintterületi mutatóra és minden előremutató szándék és az igényesen elkészített gyönyörű utcaképek ellenére az épületek magasságának szabályozására is.
Megpróbáljuk mindezt konkrét példával bemutatni.
A tervezett szabályozás szerint a Paulay Ede és Király utca közötti tömbök, hasonlóan a Belső Terézváros tömbjeihez a VK-VI-R övezetbe tartoznak. A tervezett szintterületi mutató itt minden esetben 5,5 olykor 6 (amennyiben a földszint és az első emelet is beépül). Azonban, az itteni épületek többségénél a jelenlegi jellemző szintterületi mutató 2 és 3 közötti, ritkábban 3,5, de 3 és 3,5 közötti egyébként a Terézváros zártsorú részének legtöbb beépítése is. A tervezett 5,5 és 6-os szintterületi mutató egyáltalán nem tükrözi a Terézváros zárt sorú részének karakterét, sőt előnytelenül eltér attól. A meglévő épületek szinte bármelyike ezek szerint akár kétszeresére, sőt háromszorosára is növelhető.
A továbbra is fenntartott magas határértékek nagyon nagy csábítást jelentenek még akkor is, ha az udvarméretek szabályozása korlátozza is ezt csekély mértékben.
A szintterületi mutató és a beépítési % általános jellegű, de a beépítés magassága nagyon helyesen utcánkénti illetve tömbönkénti, amit az utcaképeken nagyon jól lehet látni, a mai párkánymagasságok és a tervezett szabályozás bejelölésével és konkrét számaival.
Úgy látjuk, hogy a magassági szabályozás is nagy veszélyeket rejt magában.
A Király utcai utcaképen például a Király utca 2. és 18. közötti részen a szabályozás szerint az UBM 25 m. Az ottani házak jelenlegi párkánymagassága azonban: 19, 5-13, 9-17,6-20,4 között változik. Még a legmagasabb is távol van a 25 métertől!
Tehát a szabályozás szerint mindegyik magasabb lehet a mai állapotánál. Természetesen nem lesznek elbontva, hiszen védettek, de ezek szerint emeletet, nem is egyet lehet majd építeni rájuk, amennyiben ezt valaki ki akarja majd használni, hiszen sem az UBM, sem a szintterületi mutató nem lesz akadály és nincs semmilyen utalás arra, hogy ez hol és miért nem lehetséges.
Még rosszabb a helyzet a Király utca 42. és 52. között. Ott a szabályozás szerint az UBM szintén végig 25 méter.
A házak mai párkánymagassága ezen a szakaszon ugyanakkor változóan: 25,0 (sarok)-15,15-6,25-15,15-10,95-20,14 (sarok).
Itt a szabályozás alapján akár 3, sőt 4 emelet is építhető a meglévőekre. Természetesen ez nem kötelező, de ha mégis akarná valaki, az megtehetné és a tapasztalatunk az, hogy gyakran élnek is az ilyen lehetőségekkel. Még akkor is, ha védett épületről van szó, mert a műemléki hatóság például mindig a szabályozási terv paramétereire hivatkozik.
Ezért, ha valóban azt szeretné a kerület, hogy a jelenlegi beépítés sűrűsége ne növekedjen, sőt, javuljon és emellett a védett beépítés karaktere ne változzon, ezeket a paramétereket, az UBM-t is beleértve, feltétlenül csökkenteni kell.
Emellett nagyon fontos lenne egy sokkal differenciáltabb szabályozás is, mert a Terézváros egyes utcái, utcaszakaszai esetleg tömbjei ugyan gyakran hasonló karakterűek, de az átlagtól eltérő utcák, utcaszakaszok szabályozása szerintünk egyáltalán nincs megoldva.
Néhány szabályozási elem, amit nem értünk
Még egy-két szabályozási elem, amit szerintünk érdemes lenne megfontolni.
– Nem értjük, hogy miért csak a sétáló utcákban kötelező üzletszintet, vagyis 4, 00 méteres magasságot tartani a földszinten, miközben a tervezők sajnálattal állapították meg, hogy a Terézváros zártsorú részén az utcák többségében nem lehetséges üzleti élet, a meglévő beépítés magasföldszintes karaktere miatt. Nem kellene egy-egy esetben, ahol a bontás valóban elkerülhetetlen, éppúgy, ahogy a zölddel, a kereskedelem lehetőségével is oldani a zártságot?
– Nem értjük a lakás m2-re vonatkozó szabályozás filozófiáját. Miközben a régi épületek esetében, ahol ezt nem is igen lehet befolyásolni, mert meglévő adottságok vannak, 80 m2-es átlagos lakásterületet írnak elő, addig új építés esetén ez csak 50 m2. Miért akarják növelni direkt szabályozással a kis lakások számát pont ott, ahol valóban befolyásolhatnák? Ebből az következik, hogy az új lakásoknál a kerület nem akar számítani például igazi családokra?
Bontás
Az épületek körülbelül 1/3-a nem védett. Milyenekké válnának az utcaképek, ha valamennyit elbontanák? Milyen indokkal és mértékben bonthatók a nem védett házak egy védett negyedben? Nem kellene evvel kapcsolatban sokkal szigorúbban fellépni?
Véleményünk szerint védett negyedben csak a környezetet zavaró épület bontása elfogadható, de ezt írták le a Világörökségi illetve MJT területekre vonatkozó Kezelési terv Megőrzési követelményeiben is. Az UNESCO Világörökség Bizottsága is figyelmeztette a Magyar Államot, hogy a bontások a védett zsidó negyedben elfogadhatatlanok. Miért lehetne ez elfogadható a hasonló védelem alatt álló Terézvárosban?
Telekösszevonás
Milyen mértékben és milyen indokkal engedhető meg telekösszevonás a világörökségi területen és a védőzónában, vagyis az MJT területeken? A sajnos nem használt, de létező MJT területekre vonatkozó Kezelési terv Megőrzési követelményeiben például az egymás melletti telkek összevonása nem megengedett, mert az utcakép kialakult ritmusát védett városrész esetében meg kell őrizni. A tervezet szerint: „Összevonással létrejött telek esetén vizsgálni szükséges és a vizsgálati eredménytől függően meg kell jeleníteni a korábbi telekosztást az épület homlokzati tagolásával.”
Érdemes megnézni, az ilyen szabályozásnak az egyik megtestesülését a VII. kerületi Dob utcában. A homlokzattagolás nem segít túlzottan a ritmuson, a homlokzat és tömegarányokon. Ezért a telekösszevonással óvatosan kellene bánni, vagy védett városrész esetében, a közérdekű beépítések kivételével, teljesen kizárni a lehetőségét
Tetőtér beépítés és emeletráépítés
Minden épület tetőtere, a védetteké is beépíthető? Hogyan dől ez el, ha még a szintterületi mutató sem korlátozza, sőt ösztönzi?
Minden épületre építhető emelet, ahol az UBM illetve az ÉLP és a szintterületi mutató ezt lehetővé teszi? Mi ennek a szabálya? Ha ez nincs szabályozva, marad ilyen körülmények között egyetlen hiteles védett épület?
Néhány szó a kötelező zöldfelületekről
Amint azt már említettük a 10% elvárt illetve kötelező zöldfelületet elfogadhatatlanul kevésnek tartjuk, nem is említve azt a rengeteg kivételt, aminek alapján még ezt sem kötelező betartani.
Nem értjük, hogy 2010-ben, amikor az emberek többségének a nagyvárosokban és itt a Terézvárosban különösen a közlekedés által okozott zsúfoltság és levegőszennyezettség mellett a zöldfelületek hiánya a legnagyobb problémája, hogyan lehetséges ez.
Értjük azt a szándékot, hogy a belső zöldfelületek a tömbbelsőbe összeadódjanak, de nem értjük abban az esetben, amikor ez lehetetlen mégis így jelölik. Azt sem értjük, hogy amikor sokkal nagyobb zöldfelületre van lehetőség, akkor is csak a 10%-nak megfelelő folt szerepel a szabályozási tervlapon.
Konkrétan megint a Király utca és a Paulay Ede utca telkeiről van szó, amelyeket sokkal jobban, részletesebben ismerünk a Terézváros más részeinél.
A Király utca 26, a Wam Design épülete, amit pár éve egészítettek ki hátul egy új betonból épült szárnnyal. A tervlapon a betonszárny helyére jelölték a kötelező zöldfelületet és a burkolt, alápincézett udvar egy részére a másodlagosat. Ennél az épületnél zöldfelület sehol nem lehetséges. A Paulay Ede utca 23. a környék egyetlen nagyméretű beépíthető telke. Ott miért nem lehet 10%-nál nagyobb, egy kisebb parknyi zöldfelületet előírni? Ugyanitt úgy tűnik átjárás lehetősége is jelölve van. Ebben az esetben a park közhasználatú is lehetne. Az átjárásnak enélkül nem is lenne igazi értelme.
Nem értjük a következő tömbbelső kötelező zöldfelület jelölését sem, mivel az pont a tömb közepén álló mélygarázshoz tartozó épület helyén van, stb.
Néhány szó a tűzfalakról és az ezzel kapcsolatos beépítési engedményekről
A tűzfalak takarása egy történelmi városrészben nem lehet cél, mert ez a történelmi városrész velejárója, a karakteréhez tartozik, ezért semmilyen engedményt sem szabadna emiatt adni.
A tűzfalak takarása miatti engedmény az udvarbeépítéseknél szinte mindenütt alkalmazható, hiszen az épületek többsége egyedi védelem alatt álló épülettel szomszédos, így ez elfogadhatatlan előnyt jelent új beépítés esetén. Amit a terv, mint ahogy ezt több helyen ki van fejtve, nagyon helyesen el akar érni az udvarméretek illetve udvararányok szabályozásával, ezáltal azonnal vissza is veszi. A tűzfalak gyakran légudvarokkal nyílnak a másik telek felé, ezért ha kinyitják, az előnyös számukra, ha elépítik, akkor a lakások értéke csökken. A tűzfalak emellett ragyogó lehetőséget adnak növényi befuttatásra, stb.
Parkolóházak, mélygarázsok
A parkolás és a közlekedés problémájára úgy látjuk környezetterhelési hatástanulmány hiányában a válaszok nem megfelelőek.
Olyan átfogó elemzésre és ennek alapján megfogalmazott koncepcióra van itt szükség, ami nem azon alapul, hogy mennyi gépkocsit kell itt elhelyezni, hanem mennyi forgalmat bír el a negyed, a sajátos utcaszerkezet a keskeny utcákkal? A parkolók számát, nagyságrendjét a negyed jellegéhez kell igazítani, illetve maximalizálni, vagyis egy bizonyos számnál több itt nem helyezhető el, mert ez karakterének és az élhetőségének rovására megy. Európa nagyvárosaiban ezt általában így csinálják. Emellett a cél tudtunkkal a Belváros tehermentesítése, nem terhelésének állandó és hosszútávra biztosított növelése. Belvárosra és védett MJT területre való tekintettel – a környezetterhelési hatásvizsgálat alapján, – az OTÉK előírásai alól felmentést, csökkentést kell kérni!
A mélygarázs vagy parkolóház behajtó látványa nem tartozik hozzá a történelmi városképhez.
Van-e valamilyen rendelkezés, korlátozás vagy tiltás a mélygarázsok kialakítására védett épületek és utcák, a védett városrész esetében? Lehet-e mélygarázst építeni utólag műemlék házakban és hogyan? Van-e valamilyen szabályozás a mélygarázs behajtók kialakítására, szélességére, esztétikai megjelenésére, történelmi környezetbe illeszkedő kialakítására? Mintha a tervezett szabályozásban csak a sétáló utcákra gondoltak volna, de ott is csak a kapacitásra, nem a megjelenésre. A Király utca eleje például tele van tátongó mélygarázs behajtókkal úgy a VI, mint a VII. kerületi oldalon, látványukat, megoldásukat semmi nem szabályozta. Nem kellene ezen változtatni?
Ehhez kapcsolódik a Király utca egészének megoldatlansága. Az utca, amióta átalakították, a város legkellemetlenebb utcájává vált. Nem értünk egyet a Király utca jelenlegi közlekedési és vizuális káoszának változatlanul hagyásával. Megérdemelné, hogy mint a zsidó negyed kivételes, műemlékekkel szegélyezett kereskedő-főutcája minimum gyalogos elsőbbségű utca lehessen a jövőben, mert most kifejezetten autóbarát és gyalogos ellenes.
A parkolóházaknál megengedett 12-es szintterületi mutató és az ezt kiegészítő kedvezmények elfogadhatatlanok. A parkoló szám korlátlanul kialakítható, ha nem sétáló utca? Hogy néz ki egy ilyen épület egy történelmi városrészben, városközpontban például?
Ugyancsak elfogadhatatlannak tartjuk a közterületek alatti mélygarázsok elhelyezésének tervezetten szándékos teljes szabadságát. Megkötések itt nincsenek? Például parkoló szám, ki és bevezetés, utca szélesség, stb.? Párizs városa például nem engedi 300-350 férőhelyesnél nagyobb közterületi mélyparkoló kialakítását és komolyan megszabja a helyét, a megközelítések kialakítását is, parkok alatt pedig tiltja. A zöld hiányos Terézvárosban bárhol és bármilyen fát, fasort ki lehet vágni, parkot fel lehet számolni mélygarázs építésének kedvéért? Ez nagyon messze van az európai normáktól. Fák, fasorok kivágását, parkok megszüntetését semmi nem indokolhatja. A visszapótlás nem azonos értékű az idős fák és kialakult zöldterületek értékével.
A Nyugati pályaudvar és környezetéről röviden
Értetlenül állunk azelőtt, hogy a Nyugati pályaudvar és környezetére készült, tökéletesen irreális és ezért megbukott program és terv 2010-ben minden változtatás, átgondolás nélkül bekerült a Terézváros szabályozási tervébe.
Ez egy állami és fővárosi szintű óriási program, ami ennél sokkal komolyabb, józanabb újragondolást igényelne. A mostani felelőtlen szabályozással bebetonozzák, és így előre megakadályozzák a jövőbeni koncepcióbeli változtatások lehetőségeit. Ezen belül külön is teljesen irreális a Ferdinánd híd elbontásának kimondása. Ez úgy közlekedésileg, mint városképileg elfogadhatatlan. Ez a híd a környék jellegzetes, forgalmilag is fontos eleme, nem bontást, hanem műszaki műemléki védelmet érdemel.